부모님이 남기신 집 한 채를 형제 셋이 나눠 갖는 일은 생각보다 간단하지 않습니다. 법정상속분대로 등기하면 세 사람의 공유가 되어 팔 때마다 전원의 동의가 필요합니다.
그래서 실무에서는 협의분할을 많이 씁니다. 상속인들이 의논해 누가 무엇을 가질지 정하고 그대로 등기하는 방식입니다. 어떻게 진행하는지, 무엇을 조심해야 하는지 정리했습니다.
협의분할 상속등기란 무엇인가요?
협의분할 상속등기는 상속인 전원이 합의한 내용대로 상속재산을 나누어 등기하는 것입니다. 민법이 정한 비율을 따르지 않아도 됩니다.
세 형제가 있더라도 어머니께 집을 전부 드릴 수 있고, 장남이 주택을 갖는 대신 차남이 예금을 더 갖기로 정할 수도 있습니다. 합의만 되면 어떤 비율이든 가능합니다.
협의는 사망 시점으로 소급합니다
협의분할의 효력은 상속개시 시점, 즉 사망일로 거슬러 올라갑니다. 그래서 장남이 집을 전부 받더라도 다른 형제로부터 증여받은 것이 아니라 처음부터 자기 몫이었던 것으로 봅니다.
이 점이 중요합니다. 협의분할로 몰아주는 것은 증여세 과세 대상이 아닙니다. 다만 등기를 마친 뒤에 다시 나누는 재협의는 증여로 볼 수 있으니 처음에 제대로 정해야 합니다.
법정상속분과 협의분할, 무엇이 유리한가요?
두 방식은 절차의 난이도와 이후의 편의가 정반대입니다.
| 구분 | 법정상속등기 | 협의분할 상속등기 |
|---|---|---|
| 필요 서류 | 상속인 한 명이 전원 몫 신청 가능 | 전원의 인감증명서와 협의서 필요 |
| 소요 기간 | 비교적 짧음 | 합의 과정에 따라 달라짐 |
| 등기 결과 | 여러 명의 공유 | 정한 사람 단독 또는 원하는 비율 |
| 이후 처분 | 공유자 전원 동의 필요 | 단독 명의면 혼자 처분 가능 |
당장 편한 것은 법정상속등기지만, 나중에 팔거나 담보를 잡을 계획이 있다면 협의분할이 훨씬 낫습니다. 공유 상태로 두면 형제 중 한 명이 마음을 바꾸는 순간 아무것도 못 하게 됩니다.
상속재산분할협의서 작성 방법
협의분할의 핵심 문서입니다. 형식이 정해져 있지는 않지만 반드시 들어가야 할 내용이 있습니다.
반드시 들어가야 할 내용
- 피상속인의 성명과 주민등록번호, 사망일, 마지막 주소
- 상속인 전원의 성명과 주민등록번호, 주소, 피상속인과의 관계
- 분할 대상 재산의 표시. 부동산은 등기사항증명서와 똑같이 적습니다
- 누가 무엇을 얼마나 갖는지에 대한 구체적인 합의 내용
- 작성일과 상속인 전원의 서명 또는 기명, 그리고 인감 날인
작성할 때 주의할 점
부동산의 표시는 등기사항전부증명서의 표제부 내용을 그대로 옮겨 적어야 합니다. 지번이나 면적이 한 글자라도 다르면 등기소에서 반려됩니다.
도장은 반드시 인감도장이어야 하며, 각자의 인감증명서를 첨부합니다. 막도장이나 서명만으로는 접수되지 않습니다.
협의서가 여러 장이면 장마다 간인을 찍습니다. 상속인이 여러 곳에 흩어져 있으면 같은 내용의 협의서를 각자 작성해 모으는 방식도 인정됩니다.
협의분할 상속등기 절차와 서류
진행 순서
- 피상속인의 제적등본과 가족관계 서류를 모아 상속인을 확정합니다.
- 상속재산을 조사하고 분할 방법을 의논합니다.
- 상속재산분할협의서를 작성하고 전원이 인감 날인합니다.
- 취득세를 신고하고 납부합니다.
- 관할 등기소에 상속등기를 신청합니다.
필요 서류
| 구분 | 서류 |
|---|---|
| 피상속인 | 기본증명서 상세, 가족관계증명서 상세, 혼인관계증명서, 제적등본 전부, 말소자 초본 |
| 상속인 전원 | 가족관계증명서, 주민등록등본, 인감증명서, 인감도장 |
| 부동산 | 등기사항전부증명서, 토지대장, 건축물대장, 취득세 영수증 |
| 협의 | 상속재산분할협의서 원본 |
특별한 사정이 있는 경우
미성년 자녀와 그 친권자가 함께 상속인이면 이해가 충돌하므로, 가정법원에 특별대리인 선임을 신청해야 합니다. 어머니가 자녀를 대리해 협의서에 도장을 찍는 것은 인정되지 않습니다.
해외 거주 상속인은 인감증명서 대신 거주국 재외공관에서 서명인증서를 받아 제출합니다. 시간이 걸리므로 미리 준비하시기 바랍니다.
협의가 되지 않을 때의 선택지
가족이라고 늘 합의가 되는 것은 아닙니다. 협의가 끝내 이루어지지 않으면 다음 방법이 있습니다.
상속재산분할심판청구
가정법원에 분할을 청구하는 방법입니다. 법원이 각자의 기여와 사정을 따져 분할 방법을 정해 줍니다. 조정 절차를 먼저 거치는 경우가 많습니다.
다만 기간이 오래 걸리고 감정의 골이 깊어집니다. 실제로는 심판 진행 중에 조정으로 마무리되는 경우가 많으므로, 청구 전에 한 번 더 대화를 시도해 보시길 권합니다.
일단 법정상속등기부터 하는 방법
합의에 시간이 걸릴 것 같다면 우선 법정상속분대로 등기해 두는 방법도 있습니다. 취득세 기한을 지킬 수 있고, 나중에 합의가 되면 공유물분할로 정리할 수 있습니다.
다만 이 경우 나중에 지분을 옮기는 것은 증여나 매매로 취급되어 세금이 다시 발생합니다. 처음부터 협의로 끝내는 편이 비용 면에서 유리합니다.
형제간 분쟁을 줄이는 실무 요령
첫째, 재산 목록을 먼저 투명하게 공유합니다. 누가 무엇을 얼마나 아는지가 다르면 의심이 생깁니다. 안심상속 원스톱 서비스 결과를 함께 보는 것만으로도 오해가 크게 줄어듭니다.
둘째, 생전에 받은 것을 함께 계산합니다. 결혼 자금이나 사업 자금처럼 미리 받은 돈은 특별수익으로 보아 상속분에서 조정할 수 있습니다. 이를 빼놓고 협의하면 나중에 유류분 문제가 터집니다.
셋째, 부모를 모신 기여를 인정합니다. 오랫동안 간병하거나 생활비를 부담한 상속인에게는 기여분이 인정될 수 있습니다. 협의 단계에서 이를 반영하면 합의가 훨씬 수월해집니다.
넷째, 문서로 남깁니다. 말로 정한 내용은 시간이 지나면 서로 다르게 기억합니다. 협의서에 구체적으로 적어 두는 것이 가족 관계를 지키는 방법입니다.
아시아법무사사무소는 상속인 확정과 재산 조사부터 협의서 작성, 등기 접수까지 함께합니다. 상속인들이 여러 지역에 계셔도 서류를 모아 진행할 수 있으니 편하게 문의해 주시기 바랍니다.