부동산은 금액이 크기 때문에 증여세도 크게 나옵니다. 같은 아파트를 자녀에게 넘기더라도 어떤 방식으로, 언제 넘기느냐에 따라 세금이 수천만원씩 차이 납니다.
여기서는 실무에서 실제로 쓰이는 다섯 가지 방법을 정리했습니다. 어느 것 하나만 적용하는 것이 아니라, 가족 상황에 맞춰 조합하는 것이 핵심입니다.
부동산 증여, 왜 절세 전략이 필요한가요?
증여세는 최저 10퍼센트에서 최고 50퍼센트까지 올라가는 누진세입니다. 과세표준이 1억원을 넘는 순간 20퍼센트 구간으로, 5억원을 넘으면 30퍼센트 구간으로 뜁니다.
아파트 한 채만 넘겨도 쉽게 5억원을 넘기기 때문에, 아무 준비 없이 한 번에 증여하면 세율 구간의 윗쪽을 그대로 맞게 됩니다. 반대로 미리 계획을 세우면 같은 재산을 낮은 구간으로 나누어 옮길 수 있습니다.
전략 하나. 10년 주기 사전증여를 활용합니다
증여재산공제는 10년마다 새로 살아납니다. 성년 자녀에게는 10년간 5천만원, 미성년 자녀에게는 2천만원, 배우자에게는 6억원까지 세금 없이 넘길 수 있습니다.
일찍 시작할수록 유리합니다
자녀가 태어난 뒤 2천만원, 열 살이 넘어 다시 2천만원, 성년이 된 뒤 5천만원, 다시 10년 뒤 5천만원을 넘기면 세금 한 푼 없이 1억 4천만원이 이전됩니다.
이렇게 미리 옮긴 돈은 나중에 주택을 살 때 자금 출처를 소명하는 근거가 되기도 합니다. 신고를 해 두었기 때문입니다.
사망 10년 전에는 마쳐야 합니다
상속인에게 증여한 재산은 사망 전 10년 이내라면 상속재산에 다시 합산됩니다. 상속인이 아닌 손자녀에게 증여한 경우에는 5년입니다. 급하게 증여해 상속세를 피하려는 시도는 통하지 않으므로, 시간을 넉넉히 두고 시작해야 합니다.
전략 둘. 부담부증여로 과세표준을 낮춥니다
전세보증금이나 담보대출을 함께 넘기는 방식입니다. 넘긴 채무만큼은 증여가 아니라 유상 양도로 봅니다.
어떻게 계산되나요?
시가 8억원의 아파트에 전세보증금 4억원이 있다면, 4억원은 증여로 보고 나머지 4억원은 자녀가 채무를 떠안는 대가로 취득한 것으로 봅니다.
수증자는 4억원에 대해서만 증여세를 내고, 증여자는 4억원 부분에 대해 양도소득세를 냅니다. 두 세금을 합친 금액이 전부 증여로 처리할 때보다 적으면 유리한 선택입니다.
조건이 있습니다
수증자가 채무를 실제로 갚을 능력이 있어야 합니다. 소득이 없는 미성년 자녀에게 대출을 함께 넘기면 세무서가 인정하지 않습니다. 또 증여 이후 이자와 원금을 누가 냈는지 사후 관리를 받으므로, 실제로 수증자 계좌에서 나가야 합니다.
증여자가 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추고 있다면 양도소득세 부담이 크게 줄어 부담부증여의 효과가 더 커집니다.
전략 셋. 저평가 시점과 자산 종류를 고릅니다
증여세는 증여하는 시점의 평가액으로 계산합니다. 앞으로 오를 자산일수록 값이 낮을 때 넘기는 편이 유리합니다.
평가 방법의 차이를 이용합니다
아파트는 같은 단지의 최근 거래 사례가 있어 시가가 그대로 잡힙니다. 반면 단독주택이나 토지, 상가는 매매 사례를 찾기 어려워 기준시가로 평가되는 경우가 있고, 이때 실제 시세보다 낮게 평가되기도 합니다.
다만 국세청이 감정평가를 의뢰해 시가를 다시 산정하는 경우가 늘고 있으므로, 기준시가만 믿고 진행하기보다 사전에 검토가 필요합니다.
시장이 조정될 때가 기회입니다
부동산 가격이 내려간 시기는 증여에 유리합니다. 낮은 평가액으로 넘긴 뒤 값이 회복되면, 오른 부분은 세금 없이 수증자의 몫이 됩니다.
전략 넷. 배우자 공제와 이월과세 기간을 함께 봅니다
배우자 사이에는 10년간 6억원까지 공제됩니다. 금액이 커서 활용도가 높습니다.
취득가액을 올리는 효과
오래전 낮은 가격에 산 부동산은 팔 때 양도차익이 커서 양도소득세 부담이 큽니다. 이때 배우자에게 증여하면 증여 당시 가액이 새로운 취득가액이 되어 양도차익이 줄어듭니다.
이월과세 기간을 넘겨야 합니다
다만 증여받은 부동산을 정해진 기간 안에 팔면 취득가액을 원래 증여자의 취득가액으로 되돌립니다. 이를 이월과세라고 합니다. 이 기간이 지난 뒤에 팔아야 효과가 생기므로, 매도 시점까지 계획에 넣어야 합니다.
기간은 세법 개정에 따라 달라져 왔습니다. 진행 전에 현재 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다.
전략 다섯. 상속과 증여를 함께 설계합니다
증여가 언제나 유리한 것은 아닙니다. 상속에는 일괄공제 5억원과 배우자 상속공제가 있어, 재산이 크지 않으면 상속세가 아예 나오지 않는 경우가 많습니다.
재산 규모부터 확인합니다
배우자와 자녀가 있는 가정이라면 상속재산이 10억원 이하일 때 상속세가 나오지 않는 경우가 흔합니다. 이런 경우 굳이 증여세를 내 가며 미리 넘길 이유가 없습니다.
반대로 재산이 20억원, 30억원을 넘어간다면 상속세 최고 구간에 걸리므로, 미리 증여로 덜어 두는 편이 전체 세 부담을 낮춥니다.
어떤 자산을 남길지도 중요합니다
임대수익이 나오는 상가는 미리 증여해 그 수익이 자녀에게 쌓이게 하고, 거주 중인 주택은 상속으로 넘기는 식으로 자산별로 나누어 설계할 수 있습니다.
절세 전략에서 흔히 놓치는 점
첫째, 취득세를 빠뜨리는 경우입니다. 증여 취득세율은 3.5퍼센트로 매매보다 높습니다. 증여세만 계산하고 취득세를 넣지 않으면 예상보다 큰 금액이 나옵니다.
둘째, 자금 출처 조사입니다. 증여받은 돈으로 부동산을 사면 나중에 소명 요구가 옵니다. 증여세 신고를 해 두면 이 문제가 간단히 해결됩니다.
셋째, 가족 사이의 합의입니다. 특정 자녀에게 몰아준 증여는 나중에 다른 자녀의 유류분 청구 대상이 됩니다. 세금만 보고 진행하면 분쟁의 씨앗이 될 수 있으니, 가족 전체를 놓고 설계하시기 바랍니다.
아시아법무사사무소는 증여와 상속 중 어느 쪽이 유리한지 함께 계산해 보고, 결정된 방향에 맞춰 계약서 작성과 등기, 신고까지 처리합니다. 범계역 1번 출구 신안메트로칸에서 상담하실 수 있습니다.